Преодоление многолетнего дисбаланса в аренде: что новый закон об аренде означает для арендодателей и арендаторов.
После длительных обсуждений и давления со стороны собственников недвижимости и юридического сообщества Египет реформировал систему арендных отношений, изменений в которой ожидали десятилетиями. Президент Абдель Фаттах ас-Сиси подписал Закон № 164 от 2025 года 4 августа 2025 года. Закон был опубликован в «Официальном вестнике» (выпуск № 31 bis) и вступил в силу 5 августа 2025 года.
Одновременно был принят Закон № 165 от 2025 года, дополнивший Закон № 4 от 1996 года новой статьёй 2 bis, которая ускоряет процедуру выселения по договорам, заключённым после 31 января 1996 года.
Реформа затрагивает миллионы арендаторов и собственников недвижимости по всей стране.
Предпосылки внесения изменений
В ноябре 2024 года Верховный конституционный суд Египта постановил, что фиксирование размеров арендной платы по старым договорам аренды является неконституционным. В связи с этим государство обязано было внести изменения в Законы № 49 от 1977 года и № 136 от 1981 года.
Палата представителей одобрила окончательную редакцию 2 июля 2025 года, после чего закон был передан на подпись Президенту и вступил в силу в августе того же года.
Новый закон об аренде: на кого он распространяется
Закон № 164 от 2025 года применяется к помещениям, арендованным для жилых целей, а также к нежилым помещениям, арендованным физическими лицами, при условии что эти договоры подпадают под действие законов 1977 и 1981 годов.
Закон не распространяется на помещения, сданные в аренду после 31 января 1996 года, — они регулируются Гражданским кодексом и Законом № 4 от 1996 года.
Ключевое изменение заключается в постепенном прекращении действия старых договоров, которые нередко позволяли арендаторам и их правопреемникам сохранять право пользования недвижимостью независимо от повышения арендной платы. Во многих случаях плата была символической — менее 10 египетских фунтов в месяц.
Основные положения нового закона об аренде
Прекращение действия договоров аренды
- Жилые помещения: договоры прекращают действие через семь лет после вступления закона в силу, то есть ориентировочно в августе 2032 года.
- Нежилые помещения: договоры прекращают действие через пять лет, если стороны не договорятся об ином.
По истечении переходного периода Законы № 49 от 1977 года, № 136 от 1981 года и № 6 от 1997 года утрачивают силу, а отношения сторон переходят под регулирование Гражданского кодекса. Это означает, что арендодатель и арендатор смогут свободно согласовывать условия нового договора.
Пересчёт арендной платы по категориям районов
Недвижимость делится на три категории:
- Престижные районы: 20-кратный размер текущей установленной законом арендной платы, но не менее 1 000 египетских фунтов в месяц.
- Районы среднего уровня: 10-кратный размер, но не менее 400 египетских фунтов в месяц.
- Недорогие районы: 10-кратный размер, но не менее 250 египетских фунтов в месяц.
Классификацией занимаются технические и юридические комитеты, создаваемые в каждой мухафазе. Комитеты обязаны завершить работу в течение трёх месяцев с момента вступления закона в силу, с возможностью однократного продления. Результаты публикуются в «Официальном вестнике» и в местных административных органах.
Ежегодное увеличение арендной платы
В течение переходного периода арендная плата увеличивается на 15 % ежегодно.
Основания для выселения
Согласно статье 7, без ущерба для оснований, предусмотренных статьёй 18 Закона № 136 от 1981 года, арендатор или его правопреемник обязан освободить помещение:
- по истечении срока, установленного статьёй 2;
- если помещение оставалось закрытым более трёх лет без уважительной причины;
- если арендатор или его правопреемник владеет другим объектом недвижимости, пригодным для того же использования.
Механизмы защиты арендаторов
До истечения срока аренды арендатор вправе обратиться к государству с заявлением о предоставлении альтернативного помещения — в аренду или в собственность — в установленном порядке. Приоритет предоставляется лицам с низкими доходами.
Что это означает на практике
Для собственников новый закон об аренде впервые за десятилетия создаёт понятные сроки, формулу пересчёта арендной платы и работающий механизм возврата помещения. Для арендаторов он сохраняет право пользования на разумный период и предусматривает путь к альтернативному жилью.
Отсчёт семилетнего срока для жилых помещений уже идёт: он начался 5 августа 2025 года. Сторонам старых договоров имеет смысл заранее оценить свою позицию — определить категорию района, рассчитать новую арендную плату с учётом ежегодной индексации и, при необходимости, обсудить условия нового договора, не дожидаясь автоматического прекращения старого.
Настоящая статья представляет собой общий обзор рассматриваемого вопроса и не заменяет юридическую консультацию. Для получения рекомендаций с учётом ваших конкретных обстоятельств рекомендуется обратиться за профессиональной консультацией.
Если вы решите обратиться к нам за помощью по вашему вопросу, свяжитесь с нами через форму обратной связи или по электронной почте: coop@youssrysaleh.com.
