Обзор правовых аспектов строительства в Египте

user rusadmin calender 28 Сен 2022 views 32 Views
news

В последнее время в Египте наблюдается заметный рост числа строительных компаний и их деятельности, связанной с развитием инфраструктуры и недвижимости, и Египет заявил о своей потребности в частных инвестициях, чтобы играть большую роль в этом секторе.

Правительство работает над привлечением инвесторов и расширением прав и возможностей частного сектора. Это важный шаг на пути к расширению городов и улучшению инфраструктуры в соответствии с видением Египта на период до 2030 года.

Таким образом, как египетские, так и иностранные инвесторы пытаются стать частью этих прибыльных инвестиций либо путем заключения контрактов с правительством Египта, чтобы поручить им выполнение инфраструктурных проектов, либо строительство жилых комплексов / зданий.

В обоих случаях инвестор, который намеревается стать частью строительной среды в Египте, должен был быть зарегистрирован в Египетской федерации строителей и строительных подрядчиков (EFCPC) в соответствии с положениями Закона № 104 от 1992 года и его Исполнительного регламента. В соответствии со статьей 8 Исполнительного постановления вышеупомянутого Закона № 205 от 1993 года:

«Любой, кто занимается строительством, общественными работами, мелиорацией земель, установками, дноуглубительными работами, морскими строительными работами и любыми другими работами по характеру этих работ, будь то физическое или юридическое лицо и независимо от правовой системы, которая следует за ним, должен подать заявку на регистрацию для получения членства в EFCPC…».

Необходимые документы для регистрации в Египетской Федерации строителей и строительных подрядчиков (EFCPC)

Индивидуальный предприниматель:

  1. Официальная выписка из коммерческого реестра, указывающая стоимость капитала, при условии, что деятельность должна быть контрактной (последняя в течение 2 месяцев);
  2. Оригинальная электронная налоговая карточка, включающая деятельность по заключению контрактов;
  3. Последняя справка об отсутствии судимости для работодателя, адресованная Федерации;
  4. Договор аренды помещений, в которых осуществляется деятельность, подлежит рассмотрению Федерацией;
  5. Документально подтвержденное описание оборудования (квитанции или договоры купли-продажи), принадлежащего заявителю, в соответствии с графиками;
  6. Справка из банка (ов), с которым имеет дело заявитель, с указанием даты открытия счета или предыдущего года, в зависимости от того, что меньше; 
  7. Сертификат на имя компании от социального страхования о наличии инженера, зарегистрированного в инженерном синдикате и специализирующегося на требуемой деятельности.

Партнерства – товарищество с ограниченной ответственностью:

  1. Официальная выписка из коммерческого реестра, указывающая стоимость капитала, при условии, что деятельность должна быть контрактной (последняя в течение 2 месяцев);
  2. Оригинальная электронная налоговая карточка, включающая деятельность по заключению контрактов;
  3. Последняя справка об отсутствии судимости для работодателя, адресованная Федерации;
  4. Оригинальный договор компании;
  5. Договор аренды помещений, в которых осуществляется деятельность, подлежит рассмотрению Федерацией;
  6. Документально подтвержденное описание оборудования (квитанции или договоры купли-продажи), принадлежащего заявителю, в соответствии с графиками;
  7. Справка из банка (ов), с которым имеет дело заявитель, с указанием даты открытия счета или предыдущего года, в зависимости от того, что меньше; 
  8. Справка от имени компании из социального страхования, подтверждающая наличие инженера, зарегистрированного в инженерном синдикате и специализирующегося на требуемой деятельности.

Акционерное общество – Общество с ограниченной ответственностью:

  1. Официальная выписка из коммерческого реестра, указывающая стоимость капитала, при условии, что деятельность должна быть контрактной (последняя в течение 2 месяцев);
  2. Оригинальная электронная налоговая карточка, включающая деятельность по заключению контрактов;
  3. Инвестиционный вестник; 
  4. Справка от социального страхования на имя компании, подтверждающая наличие инженера, зарегистрированного в инженерном синдикате и специализирующегося на требуемой деятельности.

Кроме того, подрядчик, требующий участия в дополнительных работах, должен представить все документы, кроме страхового полиса инженера, который должен быть заменен сертификатом инженера-консультанта, осуществляющего надзор за работами, копией карточки синдиката инженера-консультанта и копией свидетельства о регистрации инженера-консультанта в синдикате. Подрядчик должен представить документы через работодателя или через генеральную доверенность, которая разрешает иметь дело с правительственными и неправительственными учреждениями, или специальную доверенность на ведение дел с Египетской Федерацией строителей и строительных подрядчиков.

Кроме того, что касается филиалов иностранных компаний, у которых есть один проект или более для реализации в Египте, Закон № 104 от 1992 года и его Исполнительный Регламент № 205 от 1993 года обязали филиал зарегистрироваться в EFCBC в качестве иностранного представителя-корреспондента.

После получения членства в EFCBC, компания сможет либо участвовать в строительных проектах, связанных с проектами улучшения инфраструктуры, запланированными правительством Египта в отношении развития, либо участвовать в строительных работах, связанных со строительством жилых комплексов / зданий.

С одной стороны, стоит отметить, что строительные компании, желающие участвовать в египетских инфраструктурных проектах и правительственных проектах, подпадают под действие Закона № 182 от 2018 года, который регулирует контракты и соглашения, заключаемые государственными органами в Египте, т.е. государственный орган должен поручить завершение конкретного проекта строительной компании либо через Общую практику, тендер, либо по прямому соглашению; в противном случае компания не сможет участвовать в вышеупомянутых работах.

С другой стороны, что касается компаний, стремящихся работать в сфере инвестиций частного сектора, то для выполнения строительных работ в Египте не требуется получения тендеров. Как только владелец назначает подрядчика для строительства здания для него, контракт становится обязательным для сторон, в частности, не существует единого шаблона для контрактов на строительство, как это определено законодательством.

В целях обеспечения общественной безопасности и здоровья, любой строительный проект, относящийся к государственному или частному сектору, должен соответствовать следующему:

  1. Единый закон о строительстве № 119 от 2008 года;
  2. Исполнительное постановление № 144 Единого закона о строительстве от 2009 года;
  3. Кодексы, изданные Министерством жилищного строительства, коммунальных услуг и городских сообществ, регулирующие здания и процесс строительства; 
  4. Внутренние правила, которые издаются местными подразделениями.

Выполнение контракта может привести к некоторым спорам между сторонами; эти споры могут возникнуть по нескольким причинам, таким как задержка начала работ или невыполнение проекта, или изменение суммы контракта. В случае возникновения какого-либо спора между сторонами либо по контрактам, заключенным между подрядчиком и государственным учреждением, либо по контрактам, заключенным между подрядчиком и частным учреждением, стороны могут прибегнуть к любому способу разрешения споров [1].

Однако существуют различия между последствиями задержки начала работ или невыполнения проекта, относящимися либо к государственному, либо к частному сектору, в следующих нескольких параграфах мы сравним оба случая следующим образом:

Относительно задержки начала или невыполнения работ по Проектам общественного строительства или внесения изменений в сумму контрактов:

Строительные проекты, связанные с общественными работами, в основном регулируются Законом № 182 от 2018 года.

1- В случае любой задержки начала работ, если во время исполнения контракта подрядчик не соблюдает дату, указанную в расписании, или срок выполнения, указанный в контракте, компетентный орган может, по соображениям общественных интересов, предоставить ему продление срока для завершения контракта без штрафных санкций за задержку, если такая задержка вызвана причинами, не зависящими от него. Если подрядчик по приписываемым ему причинам не соблюдает график выполнения работ, штраф за задержку начисляется с продленной даты завершения контракта без необходимости направлять ему уведомление или предупреждение или предпринимать какие-либо другие действия. Штраф за задержку рассчитывается следующим образом:

  • Для строительных работ совокупный штраф за задержку не должен превышать 10% от стоимости контракта, если продолжительность задержки не превышает 10% от общего срока операции. Штраф за задержку увеличивается до 15%, если продолжительность задержки превышает вышеуказанный порог. Однако освобождение от этого должно быть произведено по решению компетентного органа, если будет установлено, что задержка произошла по причинам, не зависящим от подрядчика. Кроме того, компетентный орган может частично или полностью освободить подрядчика от штрафа за задержку, если ущерб не причинен. Компетентный орган может запросить мнение компетентного отдела фетв при Государственном совете, если сочтет это целесообразным. Взыскание административным органом штрафа за задержку не отменяет его права обратиться к подрядчику с требованием полной компенсации за любой ущерб, причиненный такой задержкой [2].

2- В случае невыполнения проекта, административный орган может расторгнуть контракт или исполнить его за счет подрядчика, если он нарушает любое из его основных условий. Расторжение контракта или исполнение контракта за счет подрядчика осуществляется на основании обоснованного решения компетентного органа, о чем соответствующий подрядчик должен быть уведомлен путем направления ему письма экспресс-почтой через Национальную почтовую организацию. Отправка почты также должна быть одновременно подтверждена электронным письмом или факсом, в зависимости от обстоятельств, по адресу, указанному в договоре.

Административный орган может по любой причине не применять две процедуры, предусмотренные в предыдущем пункте. Во всех случаях расторжения или исполнения контракта за счет подрядчика, административный субъект имеет право на гарантию исполнения контракта, а также может вычесть все свои требования о выплате неустойки за просрочку и сумму любых понесенных им убытков из любых платежей, которые причитаются или будут причитаться подрядчику. Если таких сумм недостаточно для покрытия своих требований, административный субъект вычитает их из любых причитающихся ему требований к любому другому административному субъекту, независимо от причины возникновения права, без необходимости предпринимать какие-либо юридические процедуры. Это не ущемляет права административного субъекта на законное обращение к подрядчику по требованиям, которые он не смог возместить административным путем [3].

3- Что касается изменения объема контрактов на строительные работы, в том же законе упоминается, что если после заключения контракта произойдут какие-либо изменения, влекущие за собой изменение его объема, административный орган может вносить изменения в свои контракты (увеличивать или уменьшать) в пределах 25% от объема каждого предмета контрактов на строительные работы и в пределах 15% от объема каждого предмета других контрактов на тех же условиях, спецификациях и ценах. Для внесения изменений в контракт необходимо получить одобрение компетентного органа или Кабинета министров, в зависимости от ситуации, необходимые ассигнования должны быть легко доступны, и изменения должны быть внесены в течение срока действия контракта, при условии, что такие изменения не должны влиять на очередность подрядчиков, а срок первоначального контракта должен быть изменен, при необходимости, чтобы быть соразмерным объему увеличения или уменьшения [4].

Относительно задержки начала или невыполнения работ по Частным строительным проектам или внесения изменений в сумму контрактов:

Поскольку не существует законов, правил или подзаконных актов, регулирующих строительные контракты и, в частности, строительные проекты, связанные с частными работами, применяется Гражданский закон Египта № 131 от 1948 года следующим образом:

1- В случае какой-либо задержки начала работ, как упоминалось ранее, поскольку не существует законов, правил или подзаконных актов, регулирующих строительные контракты в частности, и никаких законов, регулирующих контракты в целом, стороны возвращаются к положениям соглашений, подписанных между ними [5].

2- В случае невыполнения проекта, если в процессе будет установлено, что подрядчик выполняет работу с нарушениями или вопреки договору, мастер может официально потребовать от него изменить в установленный им разумный срок способ выполнения работы. Если по истечении такого срока подрядчик не примет надлежащий метод работы, мастер может либо потребовать пересмотра контракта, либо передачи работ другому подрядчику за счет первого подрядчика.

Однако можно потребовать немедленного расторжения договора без предоставления отсрочки, когда исправление неправильного способа исполнения невозможно [6].

Более того, в случае неисполнения должником обязательства что-либо сделать, кредитор может обратиться в суд за вынесением постановления об исполнении обязательства за счет должника, если это возможно.
В случае крайней необходимости, кредитор может выполнить обязательство за счет должника без постановления суда [7].

3- Что касается изменения суммы контрактов на строительство, когда контракт заключается на единовременной основе в соответствии с согласованным планом, подрядчик не имеет претензий на повышение цены, даже если в план внесены изменения и дополнения, если только такие изменения или дополнения не вызваны виной мастера, или были разрешены мастером, а цена согласована с подрядчиком.

Подрядчик не имеет права требовать повышения цены на основании увеличения цен на сырье, рабочую силу или любую другую статью расходов, даже если такое увеличение настолько велико, что делает выполнение контракта обременительным.

Однако, когда в результате исключительных событий общего характера, которые нельзя было предвидеть на момент заключения контракта, нарушается экономическое равновесие между соответствующими обязательствами заказчика и подрядчика, и, следовательно, исчезает основа, на которой были рассчитаны финансовые сметы по контракту, судья может увеличить цену или распорядиться о пересмотре контракта [8].

Наконец, любой инвестор, намеревающийся войти в сферу египетского строительства / инвестиций в недвижимость, должен определить тип проектов, в которых он намерен участвовать, и стороны, с которыми он заключит контракт, чтобы начать свои инвестиции в Египте, которые будут определять законы и правила, регулирующие такие инвестиции. Как упоминалось ранее, недопустимо применять законы, предназначенные для государственных контрактов, к частным контрактам и наоборот.

[1] Статья 91 из Закона № 182 от 2018 года, статья 1 из Закона № 27 от 1994 года,

[2] Статья 48 из Закона № 182 от 2018 года;

[3] Статья 51 из Закона № 182 от 2018 года;

[4] Статья 46 из Закона № 182 от 2018 года;

[5] Статья 147/1 Закона № 131 от 1948 года;

[6] Статья 650 из Закона № 131 от 1948 года;

[7] Статья 209 из Закона № 131 от 1948 года;

[8] Статья 658 из Закона № 131 от 1948 года;